有買家卻賣不掉房子，因民間二胎金主不願塗銷抵押權，交易陷入僵局

王小姐有一間萬華的房子市價約兩千萬，第一胎跟華南銀行的房貸餘額還有1200萬，每個月要償還的本金及利息合計4.7萬，而民間房屋二胎的欠款600萬，雖然可以還息不還本但利息就高達1.3分的月息就要7.8萬，王小姐痛下決心透過不動產仲介以2000萬的買賣總價金出售，並完成簽約。

但買方自備款只有500萬，買方也很有誠意的願意在先行過戶到買方名下後，從履約保證專戶內全數動撥這500萬給民間房屋二胎的金主，但問題現在還差100萬，才能全數清償這600萬的民間債權，所以金主當然不願意在未全數清償的情況下去塗銷該抵押權(二胎)，所以買方的貸款銀行也就無法代償華南銀行的房貸進而將剩餘的貸款撥款到履約專戶。

所以這個買賣案件雖然簽成了，但實際流程根本無法按契約履行，現在王小姐可能還要面對買方對他的求償，再加上面對每個月高額的還款壓力


 
解決方案 條件 優缺點
新買方
  • 買方的自備款要超過600萬元以上。
  • 買方要同意先從履約保證專戶先動撥600萬去幫賣方還款。
  • 不須在花額外的利息及傭金費用。
房型找親友借
  • 只要借到100萬元，加上原本買方的500萬自備款，就足以清償民間房屋二胎金主，讓買賣案件繼續走下去。
  • 不須在花額外的利息及傭金費用
  • 人情壓力。
換一位民間房屋二胎金主
  • 轉貸到一位新的民間房屋二胎金主。
  • 該金主願意在部分清償(600萬只先清償500萬)後，先塗銷抵押權，讓買方的銀行房貸撥款，最後再由撥款後的房貸中受償100萬。
  • 市場上只有少數的金主願意在沒有全數清償房屋二胎欠款的情況下，就願意塗銷抵押權。
  • 轉貸到新的金主也會有傭金、利息要給付。
代墊金主
  • 這跟上述找親友借100萬的方式是一樣的，只是借款人換成了民間代墊金主
  • 這100萬的借款，是無擔保沒有抵押權設定所擔保的債權，不像600萬是有設定抵押權，所以這種代墊借款傭金及利息會超級高。
  • 這個案的代墊金額100萬還不算高，但如果要代墊的金額過高，市場上不見的會有金主願意代墊
  • 為什麼是無擔保代墊的高風險借款? 因為從一開始這100萬的借款進到履保專戶後，要等到買賣屋結案交屋後，才能從履保專戶取款受償這100萬。




解決方案如下
1.找一位買方有600萬以上的自備款，並願意動撥，清償賣方對民間房屋二胎金主的欠款
2.找親友借款
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