一、案例：賣房卻賣不掉的真實情境

• 王小姐在萬華有間市價約2,000萬的房子，前陣子因為資金需求，除了銀行本身的貸款外，還有借了民間的房屋二胎。
  • 第一順位房貸：華南銀行房貸 1,200萬，每月本息攤約 4.7 萬元。
  • 第二順位房貸：民間房屋二胎 600萬，月1.3 分，光利息每月就要繳 7.8 萬元。
• 雖然民間貸款可以「只還息不還本」，但光利息的壓力依然巨大，王小姐終於決定忍痛賣屋止血，以總價 2,000 萬簽約出售，並完成簽約。
• 買方誠意十足，已準備 500 萬自備款，並願意在房屋先過戶後，由履約保證專戶動撥支付500萬來清償民間房屋二胎。
• 但現在的問題在於民間房屋二胎總欠款是 600 萬。還差 100 萬元 沒著落。金主當然不願意在欠款沒全數清償前，先行塗銷抵押權。所以買方的貸款銀行也就無法代償第一順位的華南銀行房貸，進而將剩餘的貸款撥款到履約專戶。

二、交易卡關可能產生的風險

• 這起買賣案件雖然已順利簽約，但實際履行流程卻因有民間房屋二胎無法全數代償的問題而無法依契約進行，進而可能衍生以下風險：
  • 買方可能依約要求解除契約並求償損害賠償。
  • 王小姐則仍須每月支付銀行與民間貸款共 12 萬多的本息
  • 若王小姐後續無法持續償還每月本息，銀行與民間金主一旦進一步申請查封該房屋，不僅會降低仲介推案與銷售的積極度，潛在買方也可能因擔心後續需處理解封及相關法律程序而卻步，導致交易難度進一步升高。

三、常見卡關原因分析

• 此類案件，為何頻繁發生，原因不外乎下列幾點：
  • 如果買方自備款 < 民間房屋二胎欠款金額，而民間金主不願意讓步，要求「全數清償才塗銷」。
  • 很多案件雖然買方的自備款 > 民間房屋二胎欠款金額，其實只要賣方願意，不動產先過戶給買方，買方願意先將履約保證專戶中的自備款動撥代償民間金主的欠款後，就可以順利讓買方貸款銀行撥款，解決後續的問題。
    • 但如果賣方不願意房子先被過戶或買方很警慎不願意先動撥頭期款，都會導致買賣流程走步下去。
  • 買方貸款銀行的代償對象，不得是金融機構以外的抵押權人，包含上市櫃租賃融資公司(中租、新鑫等)也不例外，更何況是民間金主。

四、4大解套方案與優缺點比較