「預告登記」是一種工具:
- 須在地政事務所辦理,可以用來限制所有權人處分該不動產,包含買賣、贈與、分割、借貸等。
- 但預告登記請求權人同意塗銷時,即可解除上述處分的限制。
需注意的是,如果有被預告登記的不動產會在謄本的「所有權部中的其他登記事項欄」有所揭露,權狀是看不出來的。
「預告登記請求權人」到底是誰:
- 有權利限制,所有權人自由處分(買賣、贈與、借貸等)不動產的人。
- 依不同案例而言,可能是買方、賣方、借名人、實際所有權人、贈與人、父母、小孩、債權人等。


預告登記常見應用場景 | ||
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案例情形 | 請求權人 | |
借名登記 |
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借名人 (實際所有權人) |
一屋二賣 |
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買方 |
父母買房或贈與給小孩 |
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父母 |
子女擔心父母被騙 |
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小孩 |
避免適用房地合一稅 |
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亡者的配偶 |
情侶或或夫妻贈與 |
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男朋友 |
民間借貸 |
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債權人 |
上述案例僅為實務上常見情況,如有涉及任何法律的疑慮,與本事務所無關。 |
三、預告登記申請所需應備文件
四、預告登記的申請流程
七、以「信託登記」代替預告登記
「預告登記」的目的是為了保護和限制「所有權人」。例如父母買房給子女,為避免子女日後出賣取得現金揮霍,便在所有權移轉登記的同時一併設立預告登記,目前實務上也有許多有這樣需求的民眾改用信託來代替預告登記。

- 所有權人及預告登記請求權人的身分證影本或戶籍謄本
- 請參考:如何申請戶籍謄本?
- 土地及建物權狀正本
- 登記申請書
- 登記清冊(不一定要檢附)
- 所有權人的同意書
- 所有權人的印鑑證明一份(印鑑證明之核發日須為立約日期前一年內始為有效)
- 請參考:印鑑證明是什麼?如何申請呢?
- 所有權人的印鑑章
四、預告登記的申請流程
- 至地政事務所提出申請。
- 收件
- 初審
- 複審
- 登錄
- 校對
- 結案
- 透過建物及土地一類謄本,確認所有權部中的「其他登記事項欄位」是否已註記預告登記的相關資訊。
七、以「信託登記」代替預告登記
「預告登記」的目的是為了保護和限制「所有權人」。例如父母買房給子女,為避免子女日後出賣取得現金揮霍,便在所有權移轉登記的同時一併設立預告登記,目前實務上也有許多有這樣需求的民眾改用信託來代替預告登記。

由子女委託給父母之「信託期間」,子女不得處分該不動產:
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在信託契約中,「受託人」為管理、處分信託財產之人,若父母買房給小孩卻擔心小孩敗壞家產,則可以利用信託契約(自益信託)來限制小孩處分該不動產,該處理方式如下:
- 父母和小孩簽訂信託契約(自益信託),由小孩委託父母為受託人,約定信託財產為該房屋、信託目的、信託期間、信託財產管理或處分方法及受益人(即為小孩本人)。
- 委託人(小孩)辦理所有權移轉登記,受託人(父母)成為該房屋之所有權人,取得管理和處分不動產的權利。


信託期間屆滿,例如子女已思慮周全,父母辦理「塗銷信託」:
約定的信託期間屆滿時,受託人(父母)辦理塗銷信託,再依約定方式交付信託利益給受益人(子女)。

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對應關係表 | ||
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被受限制之對象 | 限制處分行為之人 | |
預告登記 | 所有權人 | 請求權人 |
信託登記 | 所有權人/委託人/受益人 | 受託人 |
註:「自益信託」指委託人為自己利益所設立之信託,此時委託人與受益人是同一人。