【2025最新】預告登記全解析!5大用途與申請流程一次看懂!

一、什麼是預告登記?

預告登記」是一種工具:
  1. 須在地政事務所辦理,可以用來限制所有權人處分該不動產,包含買賣贈與分割借貸等。
  2. 但預告登記請求權人同意塗銷時,即可解除上述處分的限制。

需注意的是,如果有被預告登記的不動產會在謄本的「所有權部中的其他登記事項欄」有所揭露,權狀是看不出來的。


預告登記請求權人」到底是誰:
  1. 有權利限制,所有權人自由處分(買賣、贈與、借貸等)不動產的人
  2. 依不同案例而言,可能是買方、賣方、借名人、實際所有權人、贈與人、父母、小孩、債權人等。

 
 




二、什麼時候需要辦理預告登記?

 
預告登記常見應用場景
  案例情形 請求權人
借名登記
  • 「借名人」(也就是真正的所有權人)將不動產的所有權登記在「出名人」(俗稱:人頭)的名下,為避免出名人恣意處分(包含買賣、贈與、借貸等)該不動產,借名人可以對該不動產辦理設定預告登記,限制出名人處分該不動產。
借名人
(實際所有權人)
一屋二賣
  • 賣方和買方已訂有買賣契約,為避免賣方以更好的價格賣給第三人,買方可以在簽立買賣契約過戶,請求設立預告登記,限制賣方處分該不動產。
買方
父母買房或贈與給小孩
  • 爸爸買房贈與給小孩,將不動產登記在小孩的名下,但爸爸擔心小孩日後隨意出賣不動產或擔保借款產取得現金揮霍,便對該不動產設定預告登記,限制小孩對該不動產之處分。

父母

子女擔心父母被騙
  • 父母年事已高,子女擔心父母被詐騙集團或心懷不軌的親友騙走不動產,便陪父母到地政事務所辦理預告登記,未來只要該不動產要處分都必須經過子女出具同意書印鑑證明
小孩
避免適用房地合一稅
  • 父親過世,留有一間民國75年購買的公寓,繼承人有三位,母親及一位兒子及一位女兒,雖然子女都希望由媽媽單獨繼承,讓母親晚年可以住的安心,但如由母親單獨繼承後,未來(105年1月1日後)母親百年時子女再繼承這間房子,當子女出售時就必須適用房地合一稅(新制),也就是用市價-繼承時的公告現值做為稅基,會繳納高額的房地合一稅(可能是幾百萬的稅金)。
  • 上述做法實在很不值得,節稅的做法應該是在父親過世時,子女來繼承,母親選擇不要繼承該不動產,而未來子女出售繼承的房屋可以適用財產交易所得稅(舊制),有機會只需要繳納幾萬塊的所得稅。可參考:出售繼承來的房屋,適用「財產交易所得」或「房地合一稅」
  • 但同時為了保障母親可以住的安心,避免被子女趕出去,可以選擇將房子設定預告登記給母親甚至擬定相關的不孝條款,讓母親享有某種程度的主導權。
亡者的配偶
情侶或或夫妻贈與
  • 先生婚前就買了一間房子,因為想給太太安全感,決定將該房子全部贈與給太太,但同時也擔心太太未經先生同意就任意處分該受贈的房子,所以可以考慮將受贈給太太的房子連件辦理預告登記
男朋友
民間借貸
  • 債權人為避免債務人在尚未還清債務前,將不動產再去設定借款過戶給第三人,所以債權人一般會在訂立借貸契約的同時要求對該不動產設定抵押權及預告登記,來確保債權人的權利
  • 通常債權人也會一併要求設定最高限額抵押權來擔保借款的債權
債權人

上述案例僅為實務上常見情況,如有涉及任何法律的疑慮,與本事務所無關。


三、預告登記申請所需應備文件
  • 所有權人及預告登記請求權人的身分證影本或戶籍謄本
  • 土地及建物權狀正本
  • 登記申請書
  • 登記清冊(不一定要檢附)
  • 所有權人的同意書
  • 所有權人的印鑑證明一份(印鑑證明之核發日須為立約日期前一年內始為有效)
  • 所有權人的印鑑章

 四、預告登記的申請流程
  1. 至地政事務所提出申請。
  2. 收件
  3. 初審
  4. 複審
  5. 登錄
  6. 校對
  7. 結案
  8. 透過建物及土地一類謄本,確認所有權部中的「其他登記事項欄位」是否已註記預告登記的相關資訊
 
五、預告登記辦理需幾天及費用
  • 約1~3個工作天。
  • 預告登記辦理,地政事務所是不收任何費用的

六、預告登記的代書費
  • 代書費約4000~6000元
  • 會因建物及土地的筆數而影響代書費的多寡
​​​​​
七、以「信託登記」代替預告登記

「預告登記」的目的是為了保護和限制「所有權人」。例如父母買房給子女,為避免子女日後出賣取得現金揮霍,便在所有權移轉登記的同時一併設立預告登記,目前實務上也有許多有這樣需求的民眾改用信託來代替預告登記。

由子女委託給父母之「信託期間」,子女不得處分該不動產:
  1. 在信託契約中,「受託人為管理、處分信託財產之人,若父母買房給小孩卻擔心小孩敗壞家產,則可以利用信託契約(自益信託)來限制小孩處分該不動產,該處理方式如下:
  2. 父母和小孩簽訂信託契約(自益信託),由小孩委託父母為受託人,約定信託財產為該房屋、信託目的、信託期間、信託財產管理或處分方法及受益人(即為小孩本人)。
  3. 委託人(小孩)辦理所有權移轉登記,受託人(父母)成為該房屋之所有權人,取得管理和處分不動產的權利。




信託期間屆滿,例如子女已思慮周全,父母辦理「塗銷信託」:
約定的信託期間屆滿時,受託人(父母)辦理塗銷信託,再依約定方式交付信託利益給受益人(子女)。



 
 
對應關係表
  被受限制之對象 限制處分行為之人
預告登記 所有權人 請求權人
信託登記 所有權人/委託人/受益人 受託人

註:「自益信託」指委託人為自己利益所設立之信託,此時委託人與受益人是同一人。
 
 

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