|目錄|

一、出售繼承之房地，是以被繼承人(亡者)取得日期判斷適用「財產交易所得」或「房地合一稅」
二、新制「房地合一稅」計算方式說明
三、新制，舉例應用說明
四、舊制「財產交易所得稅」計算方式說明
五、舊制，舉例應用說明
六、被繼承人是在105/1/1後死亡之進一步說明
七、注意事項

一、出售繼承之房地，是以被繼承人(亡者)取得日期判斷適用「財產交易所得」或「房地合一稅」

如在105年1月1日「以後」出售繼承取得之房地，如係104年12月31日以前繼承取得者，一律適用財產交易所得(舊制)。
- 按照規定計算房屋部分之財產交易所得，併入綜合所得總額，於【所有權轉移登記日】所屬年度【次年】5月底前辦理結算申報。
如在105年1月1日以後繼承取得，則依被繼承人取得該房地之時間點。

被繼承人取得不動產的時間點	被繼承人死亡日	採用
104年12月31日以前	104年12月31日以前	財產交易所得(舊制)
104年12月31日以前	105年1月1日以後	財產交易所得(舊制)
105年1月1日以後	105年1月1日以後	房地合一稅(新制)

二、新制「房地合一稅」計算方式說明

【應納之稅額】 =【課稅所得】x 【當事人適用的「房地合一稅率」】

【課稅所得】 = 出售成交價額－【 (繼承時房屋評定現值＋繼承時公告土地現值）x 政府依物價指數發佈的調整比例】－可扣除費用－土地漲價總數額

算式中的 (繼承時房屋評定現值＋繼承時公告土地現值），可透過被繼承人的遺產清單上查得，如欲參閱圖示可點擊此。

下表說明財產交易所得之稅率

「房地合一稅」（新制）之稅率
依房地持有期間，及交易所得課稅，稅率級距不同	持有超過10年：15% 持有5年~10年：20% 持有2年~5年：35% 持有2年以内：45%

三、新制，舉例應用說明
文正的父親於106年購入房地。父親於113年過世，文正於113年因繼承取得該房地，他自己不設籍在該房屋，繼承時房屋評定現值與公告土地現值合計300萬元。文正考量資產規劃，於115年4月以1,000萬元出售該房地，出售時土地漲價總數額為100萬元，可列為扣除費用共計20萬元。

本案例適用新制，文正的房地合一稅計算方式說明如下：

應納之稅額 =【課稅所得】x 【當事人適用的「房地合一稅率」】

步驟１．計算課稅所得

課稅所得 = 出售成交價額－【 (繼承時房屋評定現值＋繼承時公告土地現值）x 政府依物價指數發佈的調整比例】－可扣除費用－土地漲價總數額

假設政府公告之物價調整係數為 1.10。
課稅所得 = 1,000萬－（300萬 × 1.10）－20萬－100萬 = 550萬元
超過400萬免稅門檻，因此需繳稅

步驟２．確認稅率

由於繼承案件可將被繼承人的持有期間合併計算。
父親購入：106年
文正出售：115年4月
合計持有約9年。
因此，若文正屬於中華民國境內居住者，適用持有超過9年，稅率20%。

步驟３．應納之稅額 =【課稅所得】x 【稅率」】

應納稅額 = 550萬 × 20% = 110萬元

四、舊制「財產交易所得稅」計算方式說明
若適用舊制，稅務上繳納「財產交易所得稅」以外，另有「土地增值稅」，土地增值稅在不動產所有權移轉登記一起辦理。

下方針對「財產交易所得稅」計算方式進行說明

步驟1. 先計算房屋財產交易所得

【房屋財產交易所得】= 房屋出售價額－房屋取得成本－可扣除的必要費用
若房屋是因繼承取得，房屋取得成本原則上可依繼承時的房屋評定現值認列；實際可認列的成本與費用，仍應依個案情況及相關證明文件判定。

步驟 2. 計算當年度綜合所得總額

【當年度綜合所得總額】 =【收入、利息其他各類所得總和】＋【房屋財產交易所得】
注意：舊制只針對「房屋」交易所得課徵綜合所得稅；「土地」交易所得免納所得稅，土地移轉時需另行計算土地增值稅。

步驟 3. 併入當年度綜合所得總額，按綜合所得稅累進稅率課稅

房屋財產交易所得不會單獨適用固定稅率，而是與納稅義務人當年度的其他所得合併申報，再依綜合所得稅累進稅率計算應納稅額。因此，實際增加的稅額會受到其他所得金額、免稅額、扣除額及適用稅率級距等因素影響。

下表說明財產交易所得之稅率

「財產交易所得稅」
財產交易所得併入當年度綜合所得總額。按綜合所得稅累進稅率課稅。	綜合所得淨額課稅級距	稅率
	0 ~ 540,000元以下	5%
	540,001元 ~ 1,210,000元	12%
	1,210,001元 ~ 2,420,000元	20%
	2,420,001元 ~ 4,530,000元	30%
	4,530,001元以上	40%

五、舊制，舉例應用說明
詩涵在99年繼承父親生前自建完成的房地。該房地是父親於90年自建完成，屬於104年12月31日前取得的不動產，因此出售時適用舊制規定。

繼承時，房屋評定現值為120萬元，公告土地現值為180萬元，房地現值合計300萬元。115年，詩涵考慮出售該房地，成交價為1,500萬元。依房屋與土地成交價額比例拆分後，其中房屋出售價額為450萬元；出售過程中支付仲介服務費、代書費等可扣除的必要費用共30萬元。

同一課稅年度，詩涵另有薪資及利息等其他所得100萬元。

本案例適用舊制，詩涵想了解出售這間房屋衍生的財產交易所得稅，方法如下：

步驟1. 計算房屋財產交易所得

房屋財產交易所得 = 房屋出售價額－房屋取得成本－可扣除的必要費用
= 450萬元－120萬元－30萬元
= 300萬元

步驟2. 計算當年度綜合所得總額

當年度綜合所得總額 = 其他各類所得＋房屋財產交易所得
= 100萬元＋300萬元
= 400萬元
土地交易所得免納所得稅，本案例僅計算房屋財產交易所得；土地移轉時仍須依法另行計算土地增值稅。

步驟3. 併入當年度綜合所得總額，按綜合所得稅累進稅率課稅

詩涵的房屋財產交易所得300萬元，將與當年度其他所得100萬元合併申報綜合所得稅，再依當年度適用的綜合所得稅累進稅率計算應納稅額。
實際應納稅額仍會受到免稅額、扣除額及其他申報因素影響，因此最終稅額仍應依綜合所得稅申報結果為準。

六、例外的特殊狀況，適用舊制者可選擇新制

被繼承人於104年12月31日以前取得房地，繼承人於105年1月1日以後繼承取得，這類案件原則上適用舊制，若在這種「取得時間」與「繼承時間」之條件都滿足前述狀況的條件下，並且，出售時同時符合《所得稅法》第4條之5第1項第1款的三項條件，可以選擇新制。
這個例外其實是立法者給予「真正自住者」的一項加分條件，主要避免因為適用舊制，卻反而無法享有新制應用的「自住房地優惠」。
「自住房地優惠」之滿足條件，須同時符合以下三項，方可適用

1. 設籍、持有並實際居住連續滿6年。（個人本人、配偶或未成年子女，必須在該房屋：辦竣戶籍登記；持有該房屋、土地；實際居住；且上述條件連續滿6年。法律要求的是「設籍、持有及實際居住」三項條件均具備，並維持連續滿6年。這裡所稱的家庭成員限於：本人；配偶；未成年子女。成年子女設籍或居住於該屋，不能單獨代替所有權人符合此項條件。）
2. 出售前6年內，房地未出租或供營業使用。
3. 出售前6年內未曾使用過這項優惠。