一、「私設」的意思是什麼？
- 「私設」為「民間私人抵押權設定」的簡稱，該抵押權的抵押權人為原則上為個人或放款公司，一般私設背後的原因為所有權人提供名下的不動產供擔保向私人借款。
- 「非私設」為大部分的民眾向金融機構或是上市上櫃的融資公司申請房屋貸款，所以抵押權人即為該金融機構或是上市上櫃的融資公司。
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二、房屋被私設常見的原因
二、房屋被私設常見的原因
- 和民間機構貸款
- 信用不良、沒有穩定收入：借款人有信用瑕疵問題、信用評分較低或沒有還款能力時，難以通過銀行申貸審核，由於民間金融機構申貸門檻較銀行低，借款人轉而將房屋私設抵押貸款。
- 持分房屋：通常銀行不接受共同持有房屋的貸款，只要房屋不是公同共有，借款人可以拿自己持有的產權比例，轉而向民間貸款機構辦理房屋貸款。
- 警示戶：帳戶被詐騙集團利用貨有信用破產紀錄，無法向銀行貸款。
- 銀行貸款額度不足：在銀行的貸款額度已經到極限，仍缺乏資金時。
- 緊急需用資金：無法長時間等待銀行申貸審核時。
- 債務整合：借款人有其他多筆債務，欲藉由民間貸款機構申辦單筆貸款，來償還其他多筆債務。
- 銀行房貸額度不足，提供建商擔保：當購屋的資金遠大於預期的金額時，而且短期內沒辦法再向銀行申請增貸，屋主可能會將房屋私設給建商，做次順位的抵押，為額外的金額做一個擔保。
- 生意往來或資金周轉，提供上游廠商擔保：當現金流不足的時候，無法支付款項給廠商時，企業主可能會將房屋私設給廠商作為擔保，以爭取資金周轉或延長付款期限。
- 確保房屋不被任意處分：父母怕小孩私自變賣房產，便會將房屋作私人設定，當房子有任何變動時，會先通知設定人，小孩便不能隨意處分該房產。
三、常見的私設類型
- 抵押權設定：借款人以土地或房子抵押，向民間借款機構貸款，在借款人還款前，民間借貸機構擁有該不動產的抵押權。
若借款人在清償期屆滿後未還款，民間借貸機構可以向法院聲請拍賣該不動產，以收回借款。
- 流抵契約：債務人以不動產當作抵押物，和債權人簽訂流抵契約，借貸雙方約定清償期限，若債務人未按時還款，債權人不需經過強制執行，得直接取得不動產的所有權，以不動產抵債。
需注意的是，在當事人約定流抵契約時，債權人負有「清算」義務，抵押物之所有權移轉時，其價值超過借款總額的部分，債權人應將該部分價值返還給債務人；若抵押物價值不足借款總額的時候，債務人需就其價值不足之部分償還給債權人。
- 預告登記：「預告登記」是一種工具，可以限制所有權人處分該不動產。例如債權人為預防債務人脫產，可以在債務人名下的不動產設定預告登記，沒有債權人(請求權人)的同意下，債務人(所有權人)不得對該不動產做任何處分(如買賣、貸款等)，是以該不動產做一個擔保，保障債權人和債務人的權益。
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- 不動產信託：在信託契約中，「受託人」擁有處分、管理該不動產的權利。借貸雙方可以在簽訂借貸契約的同時，簽訂自益信託契約，約定信託期間為清償期間，借款人(委託人)將不動產之所有權移轉給債權人(受託人)，借款人在清償欠款前不得任意處分該不動產(如買賣、貸款等)，若借款人未按時還款，債權人得將該不動產出售，以收回借款。
- 註：「自益信託」指委託人為自己利益所設立之信託，此時委託人與受益人是同一人。
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- 登記申請書
- 抵押權設定契約書
- 土地、建物所有權狀
- 申請人身分證明文件
- 抵押人之印鑑證明（本人未能親自到場核對身分時檢附）
- 其他依法令規定應檢附之文件
六、房屋抵押權設定之流程
- 提供擔保：借款人需先向欲申辦貸款的金融機構，提供，提供其土地或房屋作為擔保品。
- 簽署抵押權設定契約書：確認擔保品和申貸方案都沒有問題後，借款人需和借貸機構簽署「抵押權設定契約書」。
- 申請登記：當應備文件都準備好了之後，需攜帶書面資料到地政事務所申請登記。借款人可以選擇親自前往地政事務所申請或是委託代書代辦。
- 完成登記：當設定的程序完成後，借款人會收到地政事務所寄發的他項權利書，表示抵押權設定已經完成登記。