Q :

預告登記請求權人是否可以有兩人以上？

A:可以，預告登記請求權人可以有兩人以上。

一、預告登記之請求權人是誰？


預告登記是一種工具，須在地政事務所辦理，其可以用來限制所有權人處分該不動產。

「預告登記請求權人」到底是誰：
  1. 有權利限制，所有權人自由處分(買賣、贈與、借貸等)不動產的人。
  2. 依不同案例而言，可能是買方、賣方、借名人、實際所有權人、贈與人、父母、子女及債權人等。
 
預告登記常見應用場景
  案例情形 請求權人
借名登記
  • 「借名人」(也就是真正的所有權人)將不動產的所有權登記在「出名人」(俗稱：人頭)的名下，為避免出名人恣意處分(包含買賣、贈與、借貸等)該不動產，借名人可以對該不動產辦理設定預告登記，限制出名人處分該不動產。
 借名人
(實際所有權人)
一屋二賣
  • 賣方和買方已訂有買賣契約，為避免賣方以更好的價格賣給第三人，買方可以在簽立買賣契約後至過戶前，請求設立預告登記，限制賣方處分該不動產。
 買方
父母買房或贈與給小孩
  • 爸爸買房贈與給小孩，將不動產登記在小孩的名下，但爸爸擔心小孩日後隨意出賣不動產或擔保借款產取得現金揮霍，便對該不動產設定預告登記，限制小孩對該不動產之處分。
 父母
子女擔心父母被騙
  • 父母年事已高，子女擔心父母被詐騙集團或心懷不軌的親友騙走不動產，便陪父母到地政事務所辦理預告登記，未來只要該不動產要處分都必須經過子女出具同意書及印鑑證明。
 小孩
避免適用房地合一稅
  • 父親過世，留有一間民國75年購買的公寓，繼承人有三位，母親及一位兒子及一位女兒，雖然子女都希望由媽媽單獨繼承，讓母親晚年可以住的安心，但如由母親單獨繼承後，未來(105年1月1日後)母親百年時子女再繼承這間房子，當子女出售時就必須適用房地合一稅(新制)，也就是用市價-繼承時的公告現值做為稅基，會繳納高額的房地合一稅(可能是幾百萬的稅金)。
  • 上述做法實在很不值得，節稅的做法應該是在父親過世時，由子女來繼承，母親選擇不要繼承該不動產，而未來子女出售繼承的房屋可以適用財產交易所得稅(舊制)，有機會只需要繳納幾萬塊的所得稅。可參考：出售繼承來的房屋，適用「財產交易所得」或「房地合一稅」
  • 但同時為了保障母親可以住的安心，避免被子女趕出去，可以選擇將房子設定預告登記給母親，甚至擬定相關的不孝條款，讓母親享有某種程度的主導權。
 亡者的配偶
情侶或或夫妻贈與
  • 先生婚前就買了一間房子，因為想給太太安全感，決定將該房子全部贈與給太太，但同時也擔心太太未經先生同意就任意處分該受贈的房子，所以可以考慮將受贈給太太的房子連件辦理預告登記。
 男朋友
民間借貸
  • 債權人為避免債務人在尚未還清債務前，將不動產再去設定借款或過戶給第三人，所以債權人一般會在訂立借貸契約的同時要求對該不動產設定抵押權及預告登記，來確保債權人的權利。
  • 通常債權人也會一併要求設定最高限額抵押權來擔保借款的債權。
 債權人

上述案例僅為實務上常見情況，如有涉及任何法律的疑慮，與本事務所無關。
 

二、「預告登記」案例分享-全謹代書事務所


當預告登記之請求權人有兩人以上時，可以同時申請登記在同一個不動產上作為保障。

例如：父母雙方買房給小孩，但怕小孩日後把該房產隨意變賣，可以在房屋上設定預告登記，限制小孩處分該房屋，此時若只以父或母單方為請求權人，唯一請求權人死亡後，另一方便陷於變賣風險之中，故可以登記父母雙方皆為請求權人。

如果有被預告登記的不動產會在謄本的「所有權部中的其他登記事項欄」有所揭露，權狀是看不出來的。
 
 
►預告登記之請求權人有兩位之案例。



►預告登記會在謄本的「所有權部中的其他登記事項欄」有所揭露。
 



 
 
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