在台灣，外國人欲取得或設定不動產權利（如買賣、贈與、繼承），須符合《土地法》第17條之「平等互惠原則」。
本原則為保障國家主權與資產安全的制度設計，其核心在於：台灣人民在該外國亦有相同權利時，外國人始得在我國取得土地權利。
本文將說明何謂平等互惠、如何認定互惠國家（州別）、以及實務上需備妥哪些資料與證明。
|目錄|
一、平等互惠原則的法律依據
- 依據《土地法》第17條規定：「外國人得依本法取得或設定土地權利，須其本國法律亦允許我國國民享有同樣權利者，始得為之。」
- 此條款即為平等互惠原則的依據。亦即，外國人若欲在台灣買地、接受土地贈與或繼承，須先確認其本國對台灣人是否也開放相同權利。
二、互惠國家與地區的認定方式
（一）中央政府公告為準:
目前由內政部地政司定期彙整與公告《外國人在我國取得或設定土地權利互惠國家一覽表》。此表分為：
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完全互惠國家或地區
-
部分互惠（需符合特定條件或限制）
-
非互惠國家或地區
例如，美國整體屬互惠國，但需細分至各「州」層級來判斷（例如：加州、德州互惠，部分州屬於非平等互惠州則不適用）。
（二）以「文件出具地」為認定依據:
- 舉例來說，一份在德州簽署並經當地公證的贈與契約書，因德州為互惠州，即可進行台灣的登記程序。
- 此處的重點不是當事人的國籍或戶籍，而是「該文件的出具地點是否屬互惠地區」。
三、實務上所需的平等互惠證明文件
申辦不動產登記時，外國人須提供下列與平等互惠相關的資料：
-
護照，證明其國家屬互惠地區。
-
AIT或駐外館處之認證（如授權書、聲明書），提供具公信力的國際認證作為佐證。
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必要時可請主管機關發函查詢是否屬互惠地區，適用於爭議或非明列情形
四、限制與例外情形
- 外國人不得取得特定用途之土地，如、林地、漁地、狩獵地、鹽地、礦地、水源地、軍事用地等，與互惠無涉。
- 若屬於部分互惠國家，可能限制用途（如僅供外交、教育等），應依公告詳細規定辦理。
-
若文件出具於非互惠地區，即便當事人為互惠國國民，仍不得辦理登記。
五、美國特殊的聯邦自治制度對辦理案件的影響-各州法律獨立，互惠關係需「細分至州」認定
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雖然「美國」是統一國家，但在土地買賣、繼承、財產權利等民事領域屬州法管轄。
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台灣對美國的「平等互惠」認定，並非以「美國整體」為單位，而是以「州」為單位判斷。
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例如：加州、德州與台灣為互惠州，可辦理土地繼承或贈與買賣登記；但若來自奧克拉荷馬州，目前則因屬於非平等互惠名單而不被接受。
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這點不同於多數國家（如英國、日本）以「整個國家」為判定單位。
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實務上，須提供如美國駕照、繳稅證明或水電帳單以證明所在洲別。
六、結語
「平等互惠原則」是台灣針對外國人在台取得土地的重要門檻，透過內政部公告制度與實務審查標準，保障國內土地政策的穩定與公平性。
辦理涉及外國人的土地買賣、贈與或繼承案件時，建議先查明該國或州是否為互惠地區，並備妥相關佐證資料，以利登記審核順利通過。
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