外國人出售台灣不動產時，要納的稅，稅率並不是單純依國籍決定，而是要先判斷其所得稅身分。是否屬於「中華民國境內居住之個人」，將直接影響後續適用的申報方式與稅率。
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所謂「外國人」，這個詞彙，比較像是日常溝通時在大致區別國籍身份的用語。然而在台灣，若論繳稅身份，稅捐機關在計算交易所得稅時，主要以「中華民國境內居住者」或「非中華民國境內居住者」來區別，包括出售不動產的交易所得。
二、了解「中華民國境內居住者」的定義
根據《所得稅法》第7條與財政部官方網站資料，所謂「中華民國境內居住之個人」，指兩大類：
1.第一大類：在中華民國境內有住所，並經常居住中華民國境內者。
而符合這條件的，涵蓋了二種人：
①在我國境內設有戶籍，且於一課稅年度內在境內居住合計滿31天
②在境內居住合計在1天以上未滿31天，其生活及經濟重心在我國境內者。
①在我國境內設有戶籍，且於一課稅年度內在境內居住合計滿31天
②在境內居住合計在1天以上未滿31天，其生活及經濟重心在我國境內者。
以上②提到之「生活及經濟重心在我國境內」的認定標準又是什麼呢？根據財政部公告函令（101年9月27日台財稅字第10104610410號令，自102年1月1日起適用），主要參考下列四項原則綜合認定：
- 享有全民健康保險、勞工保險、國民年金保險或農民健康保險等社會福利。
- 配偶或未成年子女居住在中華民國境內。
- 在中華民國境內經營事業、執行業務、管理財產、受僱提供勞務或擔任董事、監察人或經理人。
- 其他生活情況及經濟利益足資認定生活及經濟重心在中華民國境內。
在這條件下，無論有沒有戶籍、有沒有居留證，若在一年（課稅年度）內，於境內的時間滿183天者，也適用「中華民國境內居住之個人」的所得稅率。
三、何謂「非中華民國境內居住者」
上述「中華民國境內居住者」中所提到之任一條件，沒有任何一項吻合的人，屬於「非中華民國境內居住者」。
四、一樣是外國人，出售不動產的稅率，因繳稅身份不同而有差異
一樣都是外籍人士，但是否為「中華民國境內居住者」，其出售不動產產生的交易所得，稅率計算不同，根據是否為「中華民國境內居住者」，下方為整理不同族群在出售不動產的稅率計算方式，配合台灣「房地合一稅」上路，以下分二種狀況說明：
1. 若出售的不動產是在105年1月1日以後取得，出售時應繳納房地合一稅(適用新制）
| 售出物件在105年1月1日(2016.1.1)後取得 出售不動產之所得 以「房地合一稅」（新制）計稅 |
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|---|---|---|
| 中華民國居住者 | 依房地持有期間，及交易所得課稅， 稅率級距不同： 15%、20%、35%、45% |
持有超過10年：15% 持有5年~10年：20% 持有2年~5年：35% 持有2年以内：45% |
| 非中華民國居住者 | 依房地持有期間，及交易所得課稅， 稅率級距不同： 35%、45% |
持有2年~5年：35% 持有2年以内：45% |
2. 如果出售的不動產於104年12月31日前取得，稅務上，需計算土地增值稅及財產交易所得稅（適用舊制）。
| 售出物件在104年12月31日(2015.12.31)前取得 出售不動產會衍生的稅： 「土地增值稅」與「財產交易所得稅」 |
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|---|---|---|---|
| 中華民國居住者 | 土地增值稅 | 依土地漲價倍數決定稅率，採累進稅率： 漲價未達原地價1倍者，稅率20% 達1倍以上未滿2倍者，稅率30% 達2倍以上者，稅率40% |
|
| 財產交易所得 併入當年度綜合所得總額。 按綜合所得稅累進稅率課稅。 中途離境者，需於離境前10日內申報 |
綜合所得淨額課稅級距 | 稅率 | |
| 0 ~ 540,000元以下 | 5% | ||
| 540,001元 ~ 1,210,000元 | 12% | ||
| 1,210,001元 ~ 2,420,000元 | 20% | ||
| 2,420,001元 ~ 4,530,000元 | 30% | ||
| 4,530,001元以上 | 40% | ||
| 非中華民國居住者 | 土地增值稅 | 依土地漲價倍數決定稅率，採累進稅率： 漲價未達原地價1倍者，稅率20% 達1倍以上未滿2倍者，稅率30% 達2倍以上者，稅率40%。 |
|
| 財產交易所得 中途離境者，需於離境前10日內申報 |
按房屋交易所得額 單一稅率20% |
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五、如果出售的不動產，是繼承來的，取得日及持有期間的認定基準
1. 如果出售的不動產是繼承來的，判斷適用「財產交易所得」或「房地合一稅」，需以被繼承人(亡者)取得日期判斷
- 如在105年1月1日「以後」出售繼承取得之房地，如係104年12月31日以前繼承取得者，一律適用財產交易所得(舊制)。
- 按照規定計算房屋部分之財產交易所得，併入綜合所得總額，於【所有權轉移登記日】所屬年度【次年】5月底前辦理結算申報。
- 如在105年1月1日以後繼承取得，則依被繼承人取得該房地之時間點。
| 被繼承人取得不動產的時間點 | 被繼承人死亡日 | 採用 |
|---|---|---|
| 104年12月31日以前 | 104年12月31日以前 | 財產交易所得(舊制) |
| 104年12月31日以前 | 105年1月1日以後 | 財產交易所得(舊制) |
| 105年1月1日以後 | 房地合一稅(新制) |
▲延伸閱讀：出售繼承來的房屋，適用「財產交易所得」或「房地合一稅」？
2. 出售不動產時若繳納的是房地合一稅，如果該交易物件是繼承得來的，在檢視「持有房屋多久」以認定適用稅率時，可將「被繼承人的持有期間」合併計算。
2. 出售不動產時若繳納的是房地合一稅，如果該交易物件是繼承得來的，在檢視「持有房屋多久」以認定適用稅率時，可將「被繼承人的持有期間」合併計算。
參考現行《房地合一課徵所得稅申報作業要點》第5點：個人因繼承、受遺贈取得房屋、土地等財產，得將被繼承人、遺贈人持有該財產之期間合併計算。
▲延伸閱讀：出售連續繼承不動產, 房地合一稅持有期間如何計算?
六、舉例說明
下方以一個故事案例來說明：
美國籍的John，目前在台北的國際機構教英文。由於工作關係，他每年大部分時間都住在台灣，課稅年度在台境內居留合計超過183天。
114年，John 繼承了台籍母親生前自住、位於新竹的房屋。這間房屋由母親於105年6月購入。由於 John沒有搬到新竹居住的打算，也不打算打理租屋事項，因此認真考慮出售這間房屋。
假設房屋很有可能以1,600萬元成交，John 想知道：自己是美國人，出售在台灣繼承取得的不動產時，交易所得應如何課稅？適用的稅率又是多少？John 想知道：自己是美國人，出售在台灣繼承取得的不動產時，交易所得適用的稅率會是多少？
114年，John 繼承了台籍母親生前自住、位於新竹的房屋。這間房屋由母親於105年6月購入。由於 John沒有搬到新竹居住的打算，也不打算打理租屋事項，因此認真考慮出售這間房屋。
假設房屋很有可能以1,600萬元成交，John 想知道：自己是美國人，出售在台灣繼承取得的不動產時，交易所得應如何課稅？適用的稅率又是多少？John 想知道：自己是美國人，出售在台灣繼承取得的不動產時，交易所得適用的稅率會是多少？
1. 出售繼承之房地，是以被繼承人(亡者)取得日期判斷是否適用「財產交易所得」或「房地合一稅」，由於這間房屋是John母親於105年6月取得，因此出售時適用的是房地合一稅，而不是舊制的財產交易所得稅。
延伸閱讀：出售繼承來的房屋，適用「財產交易所得」或「房地合一稅」？
2. John屬於「中華民國境內居住之個人」，適用房地合一稅率。(雖然 John 是美國籍，但因為他在台工作後，每課稅年度在台居留時間確實都會超過183天，計算稅率的條件，適用「中華民國境內居住之個人」)
3. 計算方式說明：
John應納之稅額 =【課稅所得】x 【John適用的「房地合一稅率」】
其中的課稅所得怎麼算來的呢？
【課稅所得】 = 出售成交價額－【 (繼承時房屋評定現值＋繼承時公告土地現值）x 政府依物價指數發佈的調整比例】－可扣除費用－土地漲價總數額
而由於John是繼承取得房屋，出售時為了解稅率，要檢視房屋持有多久，可將母親（被繼承人）的持有期間合併計算。假設房屋完成過戶登記時，自母親最初取得日起計算，持有期間已超過10年，對照房地合一稅的稅率，適用15%來計算，依此類推。因此，實際完成移轉登記的日期，也會直接影響本案的房地合一稅率。
備註：在上述課稅所得的算式中，有一項可扣除費用，可扣除費用包括仲介費、代書費（地政士費）、規費，以及依法可列報的增建、改良或修繕費用等。只要是與房地交易直接相關、符合法令規定的必要支出，原則上都有機會列入扣除，但仍須保留相關證明文件。
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