[2025最新] 以房養老申請條件、優缺點、貸款成數

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一、什麼是「以房養老」?
一定年齡以上的房屋所有權人將房屋設定抵押給銀行,房屋進行鑑價後估算放貸額度,再行分期給付每月給房屋所有權人生活費及養老金而不像一般的房貸需要按月還款(本金及利息)

「以房養老」適合已退休無穩定收入來源且名下只有一棟房產的獨居長者,其可用「以房養老」貸款來支付日常生活與醫療費用等。申請人同時又可以繼續住在自己熟悉的家裡,同時獲得生活費,享有安心的晚年生活。



二、「以房養老」和一般房貸比較


「以房養老」屬於不動產逆向抵押貸款,其和一般房貸最大的不同之處在於還款撥款方式不同,一般房貸的話,銀行是一次性撥貸所有額度給借款人,借款人每月支付本金和利息給銀行;「以房養老」的撥款方式是分期性的,銀行每個月給借款人一筆錢,直到貸款期限屆滿或是借款人死亡。以房養老的貸款期限屆滿後,如果想要保留該房屋,必須一次清償剩餘的貸款金額;若借款人死亡,就由其繼承人來償還剩下的房貸。
 
以房養老 V.S. 一般房貸
  以房養老  一般房貸
借款目的 晚年的生活費 購屋、投資、周轉
適用年齡 55歲以上長者 18~65歲
銀行撥款方式 分期性撥款 一次性撥款
申請人還款方式 借款人過世或貸款期間結束後再一次償還本金與利息 貸款期間內按月償還本金與利息
貸款期限 最長 30~35 年,
年齡加貸款年限不低於一定年數
20~40年
抵押權順位
  • 不能有原貸款未清償,也就是不能做二順位(二胎)貸款,須是一順位抵押權款設定給以房養老的承辦銀行
  • 可以做二胎貸款,例如一順位原貸款(購屋貸款)是第一銀行,二順位貸款(週轉金)為凱基銀行
還款能力 不評估 須提供相關證明
收入負債比 不評估 依銀行規定
信用狀況 不評估 須信用正常
提供保證人 僅一般保證人(申請人信用很差時) 一般連帶保證人
貸款餘額 逐年增加 逐年減少
利息 約2.338%~4% 約2.3%~3.2%
貸款成數 平均約5~6成,最高7成 約7-8成
通知義務人 需指定法定繼承人第三人(無繼承人時) 無須指定
央行信用管制 沒有管制 受管制
 

三、「以房養老」申請資格與要件
  1. 貸款對象:須為信用正常且具完全行為能力本國自然人
    • 受監護宣告人:因失智或中風導致精神障礙或心智缺陷而不能表示自己的意思,而受監護宣告,成為無行為能力人。
    • 若長者受監護宣告,銀行不接受監護人代為辦理以房養老。
  2. 年齡限制:55歲以上,大多在60~65歲。(依申貸銀行規定)
  3. 貸款年限:最長30~35 年,年齡加貸款年限不低於一定年數。(依申貸銀行規定)
  4. 所有權及用途:原則上房屋須為申請人單獨所有用途為「自住」
  5. 貸款成數:約為房屋價值的5~6成,最高7成。(依申貸銀行規定)



四、「以房養老」的優缺點

優點
  1. 房屋自用:申請人得保有房屋的所有權和使用權,可以繼續住在自己的家。
  2. 固定金流:每個月銀行撥款取得固定的生活費
  3. 不須每月還款本金及利息。
  4. 原則上申請以房養老貸款,不用再提供保證人。
  5. 申請人即便無還款能力沒有工作,仍得申請。
  6. 非一次貸款取得大筆現金,不易被不肖子女或第三人誘拐詐騙。
  7. 減少子女負擔:減輕晚輩孝親費用,享有尊嚴晚年生活。

缺點

  1. 利息較高:實領款項因利息逐年增加而減少
  2. 年限衍生問題:貸款年限屆滿後,繼承人需清償貸款才能保留住房子
  3. 銀行審核嚴格:以房養老貸款的還款風險較一般房貸,銀行並沒有這麼積極承辦該業務。
  4. 如果申請人沒有繼承人或第三人(沒有繼承人的情況)願當以房養老房貸的通知義務人,就無法申請此貸款

五、房屋為共有是否可以申請?
  1. 金融機構無法接受共有的產權來申請以房養老房的房貸。
  2. 共有的型態無論是分別共有或公同共有都無法申請以房養老。

六、是否可出售「以房養老」的房子?
  • 當然可以。
  • 借款人仍在世
    • 如果借款人有資金的需求,可以出售自己的房子來清償以房養老的房貸。
    • 例如改變心意想要入住養生村或安養中心,而出售該不動產。
  • 借款人過世後
    • 繼承人繼承後,可以出售該房子來償還以房養老的貸款。
    • 如果繼承人想要繼續使用該房子,也可以選擇清償貸款再重新申請新的貸款來清償以房養老的貸款

七、「以房養老」貸款試算,每月可領多少養老金?

假設申請人有一棟價值2000萬元的房屋,其年齡為65歲,申請30年貸款,貸到95歲為止,以房養老的核貸成數大約是房屋價值的5~6成,部分銀行可貸到7成。若以6成來計算,價值2000萬的房屋可以貸到1800萬,如果以3%的利息來計算,申請人第一期約可收到50000元,但隨著利息逐年增加,申請人實領的金額便會逐年遞減,從第11年開始,大約就會變為35000元,因此,若希望前期就能領到50,000元,房屋價值至少要在3000萬~3,500萬元以上。


    (略)



八、「以房養老」的貸款流程?
  1. 借款人必須符合該銀行規定的以房養老申請條件。
  2. 借款人選擇符合申辦資格及適合條件的銀行來申請貸款。
  3. 金融機構確認借款的貸款金額、利率及貸款年限等。
  4. 核准對保,借款人需攜帶以下文件至銀行:
  5. 對保時,通知義務人(通常為借款人之繼承人或第三人)也需到場並於借款契約書上親簽,了解自身的義務。
  6. 對保時,律師同時到場見證,確保貸款人及通知義務人都能完全瞭解以房養老貸款契約的內容,以避免後續的爭議
  7. 承辦代書至地政事務所辦理抵押權設定登記給銀行
  8. 銀行按借款契約每月撥款給借款人。

 
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