一、什麼是「以房養老」？
指一定年齡以上的房屋所有權人將房屋設定抵押給銀行，房屋進行鑑價後估算放貸額度，再由銀行分期給付，每月給房屋所有權人生活費及養老金。而不像一般的房貸需要按月還款(本金及利息)。

「以房養老」適合已退休無穩定收入來源且名下只有一棟房產的獨居長者，其可用「以房養老」貸款來支付日常生活與醫療費用等。申請人同時又可以繼續住在自己熟悉的家裡，同時獲得生活費，享有安心的晚年生活。



二、「以房養老」和一般房貸比較

「以房養老」屬於不動產逆向抵押貸款，其和一般房貸最大的不同之處在於還款和撥款的方式不同，一般房貸的話，銀行是一次性撥貸所有額度給借款人，借款人每月支付本金和利息給銀行；「以房養老」的撥款方式是分期性的，銀行每個月給借款人一筆錢，直到貸款期限屆滿或是借款人死亡。以房養老的貸款期限屆滿後，如果想要保留該房屋，必須一次清償剩餘的貸款金額；若借款人死亡，就由其繼承人來償還剩下的房貸。
 

1. 貸款對象：須為信用正常且具完全行為能力之本國自然人。
   • 受監護宣告人：因失智或中風導致精神障礙或心智缺陷而不能表示自己的意思，而受監護宣告，成為無行為能力人。
   • 若長者受監護宣告，銀行不接受監護人代為辦理以房養老。
2. 年齡限制：55歲以上，大多在60~65歲。（依申貸銀行規定）
3. 貸款年限：最長30~35 年，年齡加貸款年限不低於一定年數。（依申貸銀行規定）
4. 所有權及用途：原則上房屋須為申請人「單獨所有」且用途為「自住」。
5. 貸款成數：約為房屋價值的5～6成，最高7成。（依申貸銀行規定）

四、「以房養老」的優缺點

1. 房屋自用：申請人得保有房屋的所有權和使用權，可以繼續住在自己的家。
2. 固定金流：每個月銀行撥款取得固定的生活費
3. 不須每月還款本金及利息。
4. 原則上申請以房養老貸款，不用再提供保證人。
5. 申請人即便無還款能力沒有工作，仍得申請。
6. 非一次貸款取得大筆現金，不易被不肖子女或第三人誘拐詐騙。
7. 減少子女負擔：減輕晚輩孝親費用，享有尊嚴晚年生活。

缺點

1. 利息較高：實領款項因利息逐年增加而減少。
2. 年限衍生問題：貸款年限屆滿後，繼承人需清償貸款才能保留住房子。
3. 銀行審核嚴格：以房養老貸款的還款風險較一般房貸高，銀行並沒有這麼積極承辦該業務。
4. 如果申請人沒有繼承人或第三人(沒有繼承人的情況)願當以房養老房貸的通知義務人，就無法申請此貸款。

七、「以房養老」貸款試算，每月可領多少養老金？

假設申請人有一棟價值2000萬元的房屋，其年齡為65歲，申請30年貸款，貸到95歲為止，以房養老的核貸成數大約是房屋價值的5～6成，部分銀行可貸到7成。若以6成來計算，價值2000萬的房屋可以貸到1800萬，如果以3%的利息來計算，申請人第一期約可收到50000元，但隨著利息逐年增加，申請人實領的金額便會逐年遞減，從第11年開始，大約就會變為35000元，因此，若希望前期就能領到50,000元，房屋價值至少要在3000萬～3,500萬元以上。

    (略)



八、「以房養老」的貸款流程？

1. 借款人必須符合該銀行規定的以房養老申請條件。
2. 借款人選擇符合申辦資格及適合條件的銀行來申請貸款。
3. 金融機構確認借款的貸款金額、利率及貸款年限等。
4. 核准對保，借款人需攜帶以下文件至銀行：
   • 印鑑證明一份(建議指定用途)
     • ►延伸閱讀：印鑑證明是什麼？如何申請呢？
   • 印鑑章
   • 身分證正本
5. 對保時，通知義務人(通常為借款人之繼承人或第三人)也需到場並於借款契約書上親簽，了解自身的義務。
6. 對保時，律師同時到場見證，確保貸款人及通知義務人都能完全瞭解以房養老貸款契約的內容，以避免後續的爭議。
7. 承辦代書至地政事務所辦理抵押權設定登記給銀行
8. 銀行按借款契約每月撥款給借款人。