二、民間房屋二胎的優勢

1. 審核重點較少著重於還款能力：
   • 相較銀行強調收入與信用評分，民間二胎通常以不動產價值為主要評估基礎。
      
2. 撥款速度較快：
   • 從送件到撥款，大多案件可於數個工作天內完成。
      
3. 較少參考聯徵信用評分：
   • 對於信用紀錄有瑕疵者，仍可取得貸款。
      
4. 持分不動產亦可能承作：
   • 不動產可以是持分(分別共有)的共有型態，但如為公同共有，仍須全體共有人出面會同設定抵押。
      
5. 貸款成數可能高於金融機構體系：
   • 在估價基礎下，多數業者願意提供較高的貸款額度。
      
6. 可代償民間貸款及租賃公司：
   • 願意協助整合既有民間及租賃公司的債務。
      
7. 通常不需另行提供一般保證或連帶保證人：
   • 因以不動產為主要擔保物，較少考慮人的還款能力及信用狀況。
      
8. 部分情況可先行撥付部分借款：
   • 於抵押權設定完成前，就先提供預撥資金。
      
9. 每月可以先只還利息：
   • 可以約定好只先還利息(無限寬限期)，而先不用償還本金，等於是沒有借款年限。
      
10. 撥款方式彈性：
    • 可以選擇匯款、支票或現金簽收等方式。

三、民間房屋二胎的缺點

1. 利息成本高
   • 一般月利率約為 1%～2%（換算年利率約 12%～24%），實際成本仍需加計其他費用。
   • 多數者會預扣三個月的利息。
      
2. 手續費很高
   • 常見為核貸金額的 3%～6%。
      
3. 常被要求額外設定權利
   • 除了抵押權設定外，常被連同要求設定預告登記或信託登記，這會使所有權人喪失處分權及控制權。
   • 可能導致未來該房屋出售時，即便已順利簽立買賣契約，也無法順利過戶或結案。
      
4. 降低後續銀行承作房貸的意願
   • 金融機構可能因既有民間設定紀錄，而不願再承作房貸。
      
5.  提前清償可能需支付違約金
   • 部分契約會約定提前還款違約金，常見為數個月利息。
      
6. 最終可能影響不動產出售價格
   • 債務負擔持續加重，可能使所有權人急迫出售不動產，進而以低於市場行情之價格出售。
      
7. 權狀正本可能被要求留置
   • 部分業者會要求保管權狀正本，增加所有權人風險。
      

四、案例說明：核貸700萬，實拿多少

• 假設陳小姐向某民間融資公司申辦房屋二胎，核貸金額為 700萬元，條件如下：
  • 月利率：1.5%（預扣3個月利息）
  • 手續費：6%
  • 地政規費：1萬元
  • 代書費：1.5萬元
     

(二)各項扣除費用計算：

• 預扣利息：
  • 700萬 × 1.5% × 3個月＝ 31.5萬元
• 手續費：
  • 700萬 × 6%＝ 42萬元
• 其他費用：
  •  地政規費 1萬元
  • 代書費 1.5萬元
  • 合計2.5萬元
    

• 實拿金額＝ 700萬 − 31.5萬 − 42萬 − 2.5萬＝ 624萬元