一、什麼是重購退稅？有什麼限制條件？

1. 性質：出售及重購之土地須為自用住宅用地，出售及重購之房屋須為自住使用，且不得變更用途。
2. 設籍：以土增稅而言，自用住宅用地之所有權人或其配偶、直系親屬應於該地辦竣戶籍登記。以房地合一稅而言，自住房地之所有權人或其配偶、未成年子女應於出售及重購之房屋辦竣戶籍登記並居住。
3. 時間：「先賣後買」要在出售自完成移轉登記之日起算「2年內」重購；「先買後賣」要在購買自完成移轉之日起算「2年內」出售。
4. 順序：如果為「先買後賣」，後賣房地之「產權取得日」須早於先買房地。 
5. 使用：出售之房地前1年無供出租及營業。
6. 移轉：重購之房地自完成移轉登記之日起，「5年內」不得再行移轉，如果在此期間內移轉，除需繳納該次稅款外，並應追繳原退還稅款。
7. 名義：以土增稅而言，出售及重購之自用住宅用地所有權人必須相同，如果出售自住用地所有權人為先生，重購的所有權人登記為太太，那就不能退土增稅。以房地合一稅而言，出售及重購之自住房地所有權人限本人或其配偶，如果出售自住房地所有權人為先生，重購自住房地所有權人登記為太太，還是可以退房地合一稅。
8. 面積：重購之自住用地若為都市土地，面積需≤3公畝(90.75坪)；若為非都市土地，面積需≤7公畝(211.75坪) 。出售之自住用地及自住房地面積則不受限制。

• 土增稅之重購退稅無次數及處數之限制。即可同時出售多處自住用地。
• 未使用土增稅一生一次優惠稅率前，若符合相關條件，可以用一般稅率申報繳納土增稅後，再申請重購退稅，以保留一生一次的機會。

二、「土地增值稅」和「房地合一所得稅」重購退稅之比較

三、「先賣後買」和「先買後賣」

• 先賣後買：將原自住房地出售後，要再購入一新自住房地，需要在出售原房地自完成移轉登記起算「2年內」重購新房地，且須符合相關限制條件。
  • 舉例來說，K在110年將自住用A屋以1000萬元出售，申報移轉現值100萬元，並在111年以2000萬元買入自住用B屋，申報移轉現值200萬元，由於重購價格＞出售價格，且重購土地現值＞出售土地現值，故可退還所有已繳之房地合一所得稅和土地增值稅。

 

• 先買後賣：如果是先購入一自住房地，在購入後的2年內出售另一自住房地，後售房地之「產權取得日」要早於先買的房地，且須符合相關限制條件。
  • 舉例說明，K在110年買入A屋，109年因配偶贈與而取得B屋，其在111年出售B屋是沒有問題的。
  • 重購自住用地自移轉登記之日起＞2年，才將戶籍遷入，不適用重購退稅優惠。
  • 但如果所有權人因先買新自住用地，必須先將戶籍由原自住用地遷至新自住用地，在2年內出售原地時，縱使其戶籍已不在原址，還是可以適用重購退稅優惠。

  

四、重購退稅計算

• 土地增值稅
  • 重購土地現值＞出售土地現值，可退全部土增稅(以納稅金額為限)
  • 重購土地現值< (出售土地現值-土增稅)，不可退還
  • 已繳土增稅≤退稅額度，退還全部土增稅
  • 已繳土增稅＞退稅額度，退還相當於退稅額度之土增稅
    • 退稅額度＝重購申報移轉現值-(出售申報移轉現值-已繳土地增值稅額) 
      • 假設出售土地現值100萬，土增稅20萬
      • 重購土地現值為150萬時，已繳的20萬土增稅可以全部退還
        • 退稅額度：150萬-(100萬-20萬)=70萬
        • 已繳土增稅20萬≤退稅額度70萬，退還全部土增稅20萬
      • 重購土地現值為90萬時，可以退10萬土增稅
        • 退稅額度：90萬-(100萬-20萬)=10萬
        • 已繳土增稅20萬＞退稅額度10萬，退還相當於退稅額度10萬之土增稅
      • 重購土地現值<80萬時，則不可退還
• 房地合一所得稅
  • 重購價格≥出售價格，可退還全部房地合一所得稅
  • 重購價格<出售價格，按比例退還部分房地合一所得稅 
    • 退還稅額＝房地合一所得稅x(重購價格÷出售價格)
      • 假設出售價格3000萬，房地合一所得稅50萬
      • 重購價格為3500萬時，可退全部房地合一所得稅50萬
        • 重購價格≥出售價格，可退還全部房地合一所得稅
      • 重購價格為2000萬時，可以退33.33萬房地合一所得稅
        • 退還稅額：50萬x(2000萬÷3000萬)=33.33萬
        • 重購價格<出售價格，按比例退還部分房地合一所得稅

     

• 實例計算：假設K在110年出售一棟自住A屋，售價為3000萬元，申報移轉現值為800萬元，土地增值稅100萬元，房地合一所得稅200萬元。一年後，K再購入一棟自住B屋，購入價格2000萬元，申報移轉現值1200萬元，計算土地增值稅、房地合一所得稅之退稅額度及分別可退多少稅？

1. 土地增值稅退稅額度 
   • K出售A屋時，申報移轉現值為800萬元，且已繳納100萬元土增稅，重購B屋時的申報移轉現值為1200萬元
   • 退稅額度：重購申報移轉現值1200萬元-(出售申報移轉現值800萬元-土增稅100萬元)=500萬元
     • 已繳土增稅≤退稅額度，可退還全部土增稅
   • 已繳土增稅100萬元<退稅額度500萬元，故可退還全部已繳納之土增稅100萬元

2. 房地合一所得稅退稅額度
   • K重購A屋的價格為2000萬元，B屋售價為3000萬元，且已繳納200萬元房地合一所得稅。 
   • 退稅額度：房地合一所得稅200萬元x(重購價格2000萬元÷出售價格3000萬元)＝133.33萬元
     • 重購價格<出售價格：按比例退還部分房地合一所得稅 
   • 重購價格2000萬元<出售價格3000萬元，故按比例退還部分已繳納房地合一所得稅133.33萬元