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房地產若是以「贈與」方式移轉，移轉價值不是以市價(市場交易價格)來做為計算基礎，而是以土地公告現值及房屋評定現值來做計算。因此是否需繳納贈與稅，或課徵贈與稅的稅基，是以「現值」做為其判定標準。
一、為什麼要透過逐年贈與而不是一次性的贈與?
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多數都是因為要贈與的不動產的價值(即，土地公告總現值+房屋評定現值) >244萬(贈與免稅額)，而想要避免繳到贈與稅或要少繳贈與稅：
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贈與人每年的贈與稅免稅額為244萬，於每年的1月1日又有新的贈與免稅額可以使用，不會重複累計。(於111年1月1日起，贈與免稅額從220萬調高至244萬元整。)
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贈與免稅額是針對贈與人而非受贈人，所以贈與人即便於該年度分別贈與給不同的受贈人，加總超過244萬，也須申報繳納贈與稅。
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直白的講，某A每年可以送無數人財產，從某A身上出去的財產「總額」需要在244萬內，才能免徵贈與稅。
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或是因為要贈與的不動產，因已持有好幾十年，贈與移轉時所需繳納的一般稅率的土地增值稅之數額龐大，透過逐年贈與，土地增值稅也會按年分攤，減輕繳稅的壓力(即如同分期付款的概念)。
二、逐年贈與不動產實際案例
- 父親想要將一間天母的華廈贈與傳承給長男。
- 可以一併搭配夫妻贈與不動產後，再同時贈與給受贈人，達到加速贈與的效果，原因如下：
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由於配偶間贈與財產，是免徵贈與稅。且配偶間贈與不動產時，土地增值稅可緩徵，即不用在配偶間移轉時繳納土地增值稅，而是日後若移轉給配偶以外之人時，才合併配偶持有期間累計課徵土地增值稅。
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故，父親每年可以送長男244萬的不動產，母親也可每年送長男244萬的不動產，即父母同時就可以送長男總計488萬的不動產。
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因此，父親先送一半的房地產給母親，再由父親+母親同時送給長男，就可以在免徵贈與稅的情況下，同時加速移轉該不動產給長子。
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父親想要將價值1464萬(土地公告現值+房屋評定現值)的不動產贈與給長子，可先贈與給配偶後，父母再分四年度同時一起分別贈與給長子。
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不動產1/2的價值=976萬、不動產1/4的價值=488萬、不動產1/8的價值=244萬(贈與免稅額/每年)
| 年度 | 流程 | 父親所有權 | 母親所有權 | 長男所有權 |
|---|---|---|---|---|
第一年 |
贈與前 | 1/1 | 0 | 0 |
| 父親贈與1/2的持分給母親 | 4/8 | 4/8 | 0 | |
| 父親與母親同時贈與1/8的持分給長男 | 3/8 | 3/8 | 2/8 | |
| 第二年 | 父親與母親同時贈與1/8的持分給長男 | 2/8 | 2/8 | 4/8 |
| 第三年 | 父親與母親同時贈與1/8的持分給長男 | 1/8 | 1/8 | 6/8 |
| 第四年 | 父親與母親同時贈與1/4的持分給長男 | 0 | 0 | 8/8(贈與完成) |
三、如何判斷這次的贈與是用掉那一年度的贈與免稅額?
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是以贈與所有權移轉公定契約書上之立契日為準，而不是向國稅局申報贈與稅之日為準。
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更不是以贈與過戶完成日為主
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所以就算是在年底12月31日立贈與契約書也都還來得及用掉該年度還沒有使用的贈與免稅額。
四、逐年贈與不動產的優點
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利用每年的贈與免稅額244萬，來節贈與稅。
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部分贈與後，可以再依據自己的實際需求，再評估是否還要繼續贈與所剩的不動產持分。
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可同時搭配夫妻間贈與不動產，讓贈與不動產在贈與免稅額的範圍內，縮短贈與的年限。延伸閱讀：夫妻贈與真的不用繳稅嗎？
五、逐年贈與不動產的缺點
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如果尚未將不動產全數贈與完畢時，贈與人便已過世，則贈與人名下剩餘尚未贈與完成的不動產持分，會變成遺產。
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如贈與人年紀很大或身體狀況不好，在做贈與的同時建議可考慮同時做「遺囑」來盡可能達到生前贈與時的目的。延伸閱讀：「代筆遺囑」流程介紹與代書費用
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逐年贈與只有可能達到免贈與稅或少繳贈與稅的效果，如有土地增值稅，仍要依照每年移轉不動產的持分比例按年分攤。
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也就是說沒有所謂的土地增值稅免稅額，只有贈與稅的免稅額。
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如不動產成漲勢，政府調高土地公告現值，會導致所繳的土地增值稅總額高於一次性贈與不動產的土地增值稅。
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如果贈與到一半，贈與人不幸過世，贈與人死亡前2年內若贈與給配偶、子女、孫子女、父母、兄弟姐妹、祖父母，和這些親屬配偶。而死亡前2年內贈與的前述不動產會被列入為被繼承人(贈與人)的遺產總額課稅。
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六、逐年贈與不動產的贈與扣除額
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贈與不動產所衍生的土地增值稅及契稅，如是由受贈人負擔繳納，可以作為贈與總額的扣除額。
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也就是說該年度的 贈與總額 =「贈與免稅額244萬+土地增值稅+契稅」，仍不用繳納到贈與稅。
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上述扣除額，須於向國稅局申報贈與稅時，同時檢附受贈人負擔繳納的相關憑證。
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