代書事務所經手的案件中不乏有（親屬間）買賣土地、房屋等業務，全謹代書事務所就用一篇文章，帶您輕鬆了解不動產買賣的流程！
|目錄|
一、流程介紹(房屋買賣流程圖)
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買賣不動產視案件情況，通常從簽約到交屋所需時間落在2～6週（至多一個半月），視個案複雜情況仍會有些許差異。
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以下會簡單地解析不動產買賣四大環節（簽約、用印、完稅、過戶與交屋）進行的流程，以及買賣雙方所需資料！
▲ 房屋買賣過戶詳細流程圖
(一)、簽約（簽訂不動產買賣契約書，又稱「私契約」）
1. 簡述：買賣雙方針對買賣價金、付款方式、四期付款的時點及應支付金額、交屋時間、違約暨保證事項等相關買賣條件，取得共識，記載於合約書上，雙方簽名，並可委任地政士（代書）見證簽約。近來實務上，「簽約」與下個要介紹的環節「用印」，基本上為同時進行。
2. 流程：
a. 確認雙方身份：確認簽約人是否為房屋所有人，可請代書前來驗證
b. 契約內容達成共識：買方仔細閱讀契約內容、核對權狀
c. 簽約：雙方當事人在買賣契約書上親筆簽名（＋蓋章），並簽訂履約保證契約
d. 支付簽約款：買方將簽約款給付給賣方，訂金可抵扣相應價額簽約款，且賣方可要求買方就剩餘款項簽訂「尾款擔保本票1」。
d. 支付簽約款：買方將簽約款給付給賣方，訂金可抵扣相應價額簽約款，且賣方可要求買方就剩餘款項簽訂「尾款擔保本票1」。
註1：所謂「尾款擔保本票」，主要是簽立本票且將該本票交給公正第三方（如：代書）保管，防止賣方將房子過戶給買方後，買方就要求銀行拒絕撥款，造成賣方房、財兩失的情況發生。當買方順利付清尾款，交屋時本票則須歸還給買方。
3. 雙方所需資料：
「簽約」雙方所需資料 |
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|---|---|---|
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賣方 |
買方 |
1 |
印「鑑」章及印鑑證明
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印章（便章即可） |
2 |
平日價本人身分證 or 授權書、被授權人身分證 |
假日價身分證 |
3 |
平日價土地、建物權狀 |
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(二)、用印
1. 簡述：所謂用印，就是提供印鑑章及印鑑證明，而提供印鑑證明就代表本人同意將印章用於房屋出售。完成簽約後的7～14天，於公契（公定契約書）上蓋章。
2. 流程：
a. 到「地政事務所」：請領土地及建物登記謄本、填寫土地登記申請書以及土地增值稅單申報書
b. 到「稅捐處」：填寫土地增值申報書，並附上所需資料（雙方身分證影本、土地登記謄本影本、土地所有權狀影本）
c. 到「鄉鎮市公所」：申請契稅、填寫房屋契稅申報書，並附上所需資料（所有權移轉契約書貼印花影本、建物登記謄本影本）
d. 到「銀行」：若需要貸款，需要於用印時決定好貸款銀行（可委由代書辦理），用印時間約需二至三個星期。
b. 到「稅捐處」：填寫土地增值申報書，並附上所需資料（雙方身分證影本、土地登記謄本影本、土地所有權狀影本）
c. 到「鄉鎮市公所」：申請契稅、填寫房屋契稅申報書，並附上所需資料（所有權移轉契約書貼印花影本、建物登記謄本影本）
d. 到「銀行」：若需要貸款，需要於用印時決定好貸款銀行（可委由代書辦理），用印時間約需二至三個星期。
3. 雙方所需資料：
「用印」雙方所需資料 |
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|---|---|---|
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|
賣方 |
買方 |
1 |
土地所有權狀影本 |
公契 |
2 |
平日價土地、建物登記謄本 |
假日價本人印章（不一定要印鑑章） |
3 |
平日價印鑑章、印鑑證明
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身分證影本 |
4 |
身分證影本 |
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(三、完稅)
1. 簡述：完稅（所有權移轉登記）主要是為了能順利過戶，需要確認稅單、銀行貸款金額，買賣雙方都沒有欠稅始可過戶。
2. 流程：
a. 買方－繳納契稅
b. 賣方－繳納土地增值稅、財產交易所得稅（舊制）or房地合一稅（新制）
p.s. 2015年12月31日前取得的不動產適用舊制
舊制：財產交易所得稅於隔年與綜合所得稅一起申報
新制：房地合一稅於過戶後一個月內繳納
c. 房屋稅與地價稅
【過戶前】由賣方繳納
【過戶後】由買方繳納
b. 賣方－繳納土地增值稅、財產交易所得稅（舊制）or房地合一稅（新制）
p.s. 2015年12月31日前取得的不動產適用舊制
舊制：財產交易所得稅於隔年與綜合所得稅一起申報
新制：房地合一稅於過戶後一個月內繳納
c. 房屋稅與地價稅
【過戶前】由賣方繳納
【過戶後】由買方繳納
3. 雙方所需資料：
「完稅」雙方所需資料 |
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|---|---|---|
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賣方 |
買方 |
1 |
土地增值稅稅款 |
房屋契稅稅款（約房屋現值6%） |
2 |
財產交易所得稅 or 房地合一稅 |
完稅款（通常10%） |
3 |
其他未繳稅款 |
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(四)、過戶（不動產所有權移轉登記）＆交屋
1. 簡述：過戶是交屋前最後一道手續！然而，通常賣家這時尚留有房貸未繳清，可由買方的貸款銀行執行代償手續，清償賣方尚未繳納的房貸金額並取得賣方貸款銀行核發之清償證明，再由代書執行後續手續。
2. 流程：
a. 至地政事務所填寫土地登記申請書並附繳相關所需證件
b. 買方繳納登記規費
c. 領取新的權狀
d. 支付尾款
e. 房屋點交
b. 買方繳納登記規費
c. 領取新的權狀
d. 支付尾款
e. 房屋點交
3. 雙方所需資料：
「過戶、交屋」雙方所需資料 |
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|---|---|---|
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賣方 |
買方 |
1 |
增值稅單 |
戶籍謄本 |
2 |
平日價土地、建物所有權狀 |
戶口名簿影本 |
3 |
印鑑章、印鑑證明 |
印章 |
4 |
身分證影本 |
契稅單 |
5 |
|
身分證影本 |
6 |
|
土地及建物買賣所有權移轉契約書正、副本 |
7 |
|
登記規費 |
8 |
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代書費用 |
二、買賣不動產付款時點與金額
買方在不動產買賣的過程中，主要分三大時點（三大款項）將款項支付給賣方：
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簽約用印款：Ex：向銀行貸款80%（房屋總價1000萬、向銀行貸款800萬）的情形，簽約用印款通常為總價的10%（100萬）
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完稅款：Ex：同上述情形，完稅款通常為總價的10%
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交屋款：Ex：同上述情形，交屋款則為總價的80%，也就是扣除簽約用印款、完稅款後，應支付的金額
三、代書在買賣不動產流程中的角色
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協助確認買賣雙方身分
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見證簽約
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替買賣雙方執行用印
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替買賣雙方繳納各項政府規定費用與契稅
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設定抵押、清償塗銷及申請過戶
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點交買賣雙方文件、房屋
四、結語
看完上述不動產買賣流程，想必有發現買賣不動產需要經過一連串繁雜的手續，通常需要一個半月才能跑完所有流程，勞神費力！若是上班族朝九晚五何來時間跑流程呢？建議有需求者可委託專業代書，替您省下寶貴的時間，有效率完成買賣手續！
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