許多家庭中的長輩都有將名下的不動產移轉給子女或其他晚輩的需求，就讓全謹代書來幫你分析將「房屋過戶給家人」要注意的重點吧！
房子過戶給兒子女兒要繳稅嗎?
目錄
| 買賣(或二親等買賣) | 贈與 | 繼承 | |
|---|---|---|---|
| 土地增值稅 |
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X |
| 契稅 |
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X |
| 印花稅 (房屋) |
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| 印花稅 (土地) |
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| 贈與稅 | X |
如贈與總額超過免稅額244萬，就超過之部分繳納10~20%
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X |
| 遺產稅 | X | X |
如遺產總額超過免稅額+扣除額，就超過之部分繳納10~20%
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| 財產交易所得稅 (舊制) |
原則上適用於出售104年12月31日以前取得之不動產
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X | X |
| 房地合一稅 (新制) |
原則上適用於出售105年1月1日以後取得之不動產
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X | X |
優缺點-買賣 vs 贈與 vs 繼承
| 買賣(或二親等買賣) | 贈與 | 繼承 | |
|---|---|---|---|
| 優點 |
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| 缺點 |
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| 注意事項 |
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| 相關網頁 |
依遺產及贈與稅法第5條第6款規定：二親等以內親屬間財產之買賣屬贈與需課徵贈與稅。但能提出已支付價款之確實證明，且該已支付之價款非由出賣人貸與或提供擔保向他人借得者，不在此限。
換句話說，買賣固然不用繳納贈與稅，但因為是二等親買賣所以須向國稅局申報實際支付價款，由國稅局申報審核後，會拿到【非屬贈與同意轉移證明書】後，才能辦理轉移登記。
但若日後要賣掉房子，同樣是需要申報房屋所得稅的，而在計算房地交易所得時，其中的取得成本跟當初支付的價款必須一致。
換句話說，買賣固然不用繳納贈與稅，但因為是二等親買賣所以須向國稅局申報實際支付價款，由國稅局申報審核後，會拿到【非屬贈與同意轉移證明書】後，才能辦理轉移登記。
但若日後要賣掉房子，同樣是需要申報房屋所得稅的，而在計算房地交易所得時，其中的取得成本跟當初支付的價款必須一致。
需要注意的事
讓我們先來看看舉例：
龍女想把信義區的房子A給女兒慧喬，想說用買賣的就不用繳納贈與稅，於是慧喬便拿「龍女大安區的房子B」做擔保，向銀行借錢來支付房子A的地價款。但龍女申報二等親以內屬非贈與的財產買賣時，因為慧喬是拿「母親房子B」來支付A的地價款，此舉就不符合規定。
乍看之下像是買賣，但國稅局會以贈與的角度來看此案，故會被課徵贈與稅。
所以如果可以提出已支付價款的確實證明並且該已支付之價款並不是由買家貸款或提供擔保向別人借來的，就不會被認為是贈與。但一來的話，賣方還是會因為房屋買賣而須繳納房地所得。
通常持有土地時間越長，需負擔的土地增值稅額也越高。因此，如果能適用土地增值稅得自用優惠稅率10%，就能節省至少一半的稅額。但出售不動產給子女，屬於二親等以內親屬間財產之買賣，依遺產及贈與稅法規定，原則上視同贈與，需要課徵贈與稅。除非能提供支付價款的證明，而且所支付的價款不是由出賣人借給買受人，或是由出賣人提供擔保向他人借得，經國稅局核定非屬贈與後，才不會以贈與論。
買賣得適用土增自用稅率，但需注意金流
通常持有土地時間越長，需負擔的土地增值稅額也越高。因此，如果能適用土地增值稅得自用優惠稅率10%，就能節省至少一半的稅額。但出售不動產給子女，屬於二親等以內親屬間財產之買賣，依遺產及贈與稅法規定，原則上視同贈與，需要課徵贈與稅。除非能提供支付價款的證明，而且所支付的價款不是由出賣人借給買受人，或是由出賣人提供擔保向他人借得，經國稅局核定非屬贈與後，才不會以贈與論。
買賣需注意，子女需有足夠財力支付買賣價款或是負擔貸款，並有完整資金給付證明文件。
自111年1月1日起每人每年贈與免稅額調高為244萬元，亦即自111年起贈與人每年（自1月1日起至12月31日止）不論贈與多少人，只要當年度所贈與之金額累計不超過244萬元，即可免納贈與稅。而此類贈與稅會以土地公告現值與房屋評定現值為準來計算。
若超過244萬所有權人也可以選擇另一種作法，就是把不動產分割在不同年度贈與。因105年後開始實施房地合一稅就是將房地稅賦合併計算，計算方式是 [成交價-(取得成本+相關費用)-土地漲價總數額] x規定稅率。但此作法須注意的是，如果當初贈與時的土地公告現值與房屋評定現值多少，公式中的取得成本就得是多少不得更改。所以透過贈與的話取得成本低，但未來再轉賣的時候可能就要繳比較多的房地合一稅。
另外，分割贈與的話就要考慮到代書費、地政規費、土地增值稅等等的其他費用。
小撇步
在地政上把【土地】與【建物】分開來看。
- 土地採買賣：因不管是買賣還是贈與的都要課土地增值稅。
- 房屋用贈與：因買賣要動用到不動產交易所得，所以用贈與比較簡單。
而贈與給子女要課徵贈與稅，未來小孩買賣的時候要繳比較高的房地合一稅；買賣給子女的話只要有明確支付價款證明合理，就不會被課稅。
非必要，不建議贈與
非必要，不建議贈與
現在經常會聽到「逐年贈與」、「分年贈與」這樣的移轉方式，其實就是利用每年贈與免稅額，分次轉移不動產，相較於一次性全部贈與，能達到節省贈與稅的效果。
自105年1月1日起房地合一稅開始實施，現在節省的贈與稅，而後可能會不夠支付將來要負擔的房地合一稅。若贈與不動產給子女，將來子女出售的成本是以受贈當時的土地公告現值與房屋評定現值來認定，售價扣除成本及費用所得的課稅所得就會比較高額，因而需要負擔較高的房地合一稅。
繼承最節稅，但變數最大
遺產稅免稅額自111年起已調高至1333萬元，若再加上扣除額，以繼承方式辦理轉移，比起生前買賣或贈與，通常會有最佳的節稅效果。
出售繼承取得房地，房地合一節稅有條件
如果是在104年12月31日以前繼承取得，一律適用舊制，須按規定計算房屋部分之財產交易所得，併入綜合所得總額，於所有移轉登記日所屬年度次年之5月底前辦理結算申報。
遺產稅免稅額自111年起已調高至1333萬元，若再加上扣除額，以繼承方式辦理轉移，比起生前買賣或贈與，通常會有最佳的節稅效果。
出售繼承取得房地，房地合一節稅有條件
如果是在104年12月31日以前繼承取得，一律適用舊制，須按規定計算房屋部分之財產交易所得，併入綜合所得總額，於所有移轉登記日所屬年度次年之5月底前辦理結算申報。
- 如果是在105年1月1日以後繼承取得，則須依被繼承人取得該房地之時間，判斷適用新制還是舊制。
- 被繼承人於105年1月1日以後取得之房地，一律適用新制。
- 被繼承人於104年12月31日以後取得房地，原則上適用舊制。但繼承人出售時如果有符合自住房屋、土地規定條件，經計算按新制課稅比較有利的話也可以選擇按新制申報。(課稅所得400萬以內免納所得稅，超過部分按稅率10%課徵)
房子過戶給兒子女兒要繳稅嗎?
- 土地增值稅：
- 買賣，有機會適用自用的土地增值稅(一生一次或一生一屋)。
- 贈與，只能適用一般稅率的土地增值稅。
- 繼承，免徵土地增值稅。
- 贈與稅：
- 買賣，無贈與稅。
- 贈與，超過贈與免稅額244萬元之部分須要課徵10%的贈與稅。
- 繼承，免徵土地增值稅。
- 契稅
- 買賣，房屋現值6%的契稅。
- 贈與，房屋現值6%的契稅。
- 繼承，無契稅。
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